Jakie formalności trzeba spełnić, aby kupić dom we Włoszech?
Zakup nieruchomości we Włoszech wiąże się z koniecznością wykonania kilku formalności, a także przejścia procedury, która różni się od tego, do czego przywykliśmy w Polsce.
Po pierwsze, badanie prawne włoskiej nieruchomości.
Zakładając, że znaleźliście już wymarzony dom/mieszkanie we Włoszech, to w pierwszej kolejności należy zbadać prawnie nieruchomość. Rekomendujemy zrobić to przed złożeniem oferty zakupu, tak aby nie zamknąć sobie pozycji negocjacyjnej.
Zwróć uwagę na hipoteki, służebności – w tym obciążenie prawem dożywocia. Sprawdź również dokumenty dot. pochodzenia nieruchomości, tj. czy prawo własności pochodzi ze spadku lub dziedziczenia.
Złożenie oferty na zakup nieruchomości we Włoszech
Jeśli jesteś już po badaniu prawnym, to możesz przystąpić do złożenia oferty na zakup nieruchomości. To bardzo ważny dokument i po jego zaakceptowaniu przez sprzedającego, staje się on wiążącą umową przedwstępną.
Oferta będzie zawierać takie elementy jak cena, termin zawarcia aktu, warunki płatności oraz pozostałe – bardzo istotne – warunki, które będą wynikać z przeprowadzonego badania prawnego.
„Proszę szybko składać ofertę bo są inni chętni”
Jest to chyba ulubione sformułowanie pośredników nieruchomości i to niezależnie od kraju, w którym działają. Często też jest ono bardzo skuteczne. Jeżeli nie ma czasu na badanie prawne, to wówczas trzeba w odpowiedni sposób uregulować w ofercie warunki zakupu włoskiej nieruchomości. Wymaga to dużej wiedzy prawniczej oraz doświadczenia w przeprowadzaniu transakcji. Dlatego też, bez wsparcia adwokata znającego te realia będzie bardzo ciężko w bezpieczny sposób uregulować warunki transakcji.
Akceptacja oferty i zapłata zadatku
Jeżeli Twoja oferta zakupu nieruchomości we Włoszech została zaakceptowana, to pojawią się pierwsze obowiązki płatnicze związane z transakcją. Najpewniej w treści oferty pojawił się zadatek– zwyczajowo jest on płatny w krótkim czasie po akceptacji oferty.
Jeżeli do transakcji nie dojdzie z przyczyn leżących po Twojej stronie, to niestety ulegnie on przepadkowi na rzecz sprzedającego. Jeżeli to jednak druga strona zawini i w rezultacie nie dojdzie do aktu przenoszącego własność, to będziesz mógł żądać zwrotu wpłaconej kwoty w podwójnej wysokości.
Wyrobienie codice fiscale
Aby móc zacząć działać z organizacją aktu notarialnego, należy wyrobić włoski numer codice fiscale. Ten włoski numer identyfikacyjny spełnia funkcję polskiego numeru NIP i PESEL. Jego posiadanie nie generuje żadnych dodatkowych obowiązków, ale bez niego zakup nie będzie możliwy.
Organizacja aktu notarialnego we Włoszech
Zakładając, że sprzedający wypełnił wszystkie formalności jakie na nim ciążyły w związku z zaakceptowaną ofertą zakupu nieruchomości, możesz zacząć organizować akt notarialny przed włoskim notariuszem. Pamiętaj, że wybór notariusza, to zwyczajowo przywilej kupującego.
Przebieg aktu będzie zależeć od tego czy chcesz do niego przystąpić samodzielnie czy też działać przez pełnomocnika.
W przypadku samodzielnego działania, notariusz będzie wymagał obecności Twojej, tłumacza przysięgłego oraz dwóch świadków czynności prawnej będących rezydentami we Włoszech, którzy władają biegle językiem polskim i włoskim (a przynajmniej jeden z nich). Tak, jest tłoczno. Dodatkowo, bardzo często projekt aktu przesyłany jest z bardzo małym wyprzedzeniem.
Aby oszczędzić sobie stresów oraz kosztów, warto rozważyć udzielenie pełnomocnictwa adwokatowi znającemu biegle język polski i włoski. Wówczas notariusz nie musi przygotowywać dwujęzycznego aktu oraz nie jest potrzebna obecność tłumacza i świadków. Dodatkowym atutem jest to, że adwokat będzie mógł na bieżąco zweryfikować czy wszystko w akcie notarialnym się zgadza i czy jest zgodne z ustaleniami stron wyrażonymi w ofercie zakupu.
Zadbaj o relację z pośrednikiem
W transakcjach nabycia nieruchomości we Włoszech najczęściej występuje włoski pośrednik w obrocie nieruchomościami. Pamiętaj, że jego rolą nie jest i nie powinno być działanie w interesie którejkolwiek ze stron – tak Twoim, jak i sprzedającego. Tym samym z własnej inicjatywy nie będzie badał prawnie nieruchomości, ani też wprowadzał klauzul, które będą zabezpieczały Ciebie w całej transakcji.
Natomiast bardzo często udział pośrednika ułatwia i usprawnia obieg informacji i dokumentów i odciąża on sprzedającego z uzyskania wielu niezbędnych dokumentów.
Z tego względu, że włoski agent pobierze prowizję tak od Ciebie, jak i od sprzedającego, to warto sprawdzić jaka jest jej wysokość oraz kiedy ma zostać ona zapłacona.
Co zrobić aby formalności związane z zakupem nieruchomości we Włoszech przebiegły sprawnie i bezpiecznie?
Zakup domu/mieszkania we Włoszech wymaga zadbania o bardzo wiele elementów, bazujących na prawie włoskim i wynikającym z włoskich zwyczajów. Dlatego warto rozważyć, czy nie powierzyć tak ważnej transakcji ekspertom. Dom Italia to zespół włoskich i polskich adwokatów władających obydwoma językami. Prowadzimy transakcje w formule „od A do Z” co umożliwia sprawną i bezpieczną organizację całej transakcji.
Artykuł powstał we współpracy z Dom-italia.pl – polskie biuro nieruchomości we Włoszech.
