Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Sytuacja prawna nieruchomości wynika z bardzo wielu dokumentów, które znajdują się w urzędach, sądach lub w posiadaniu osób prywatnych. Nie zawsze jednak konieczne jest przeanalizowanie wszystkich zagadnień prawnych dotyczących danej nieruchomości. Zakres analizy może być ograniczony tylko do niezbędnych czynności, dlatego aby odpowiedzieć na pytanie – jak sprawdzić stan prawny nieruchomości, powinniśmy najpierw ustalić w jakim celu ma być przeprowadzona ta analiza.

Po co przeprowadza się audyt sytuacji prawnej nieruchomości?

Najczęściej weryfikację nieruchomości wykonuje się po to, żeby sprawdzić czy jej zakup będzie bezpieczny. Audyt w tym celu zlecają kupujący, ale również sprzedający i pośrednicy nieruchomości, ponieważ w wielu przypadkach oferta sprzedaży poparta raportem z analizy prawnej jest znacznie bardziej wiarygodna.

Weryfikację stanu prawnego przeprowadza się również, przygotowując nieruchomość do innych czynności niż sprzedaż (np. najem, dzierżawa, wniesienie aportem do spółki itd.).

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości, która posiada księgę wieczystą?

Analiza statusu prawnego nieruchomości nie powinna ograniczać się do przeczytania treści księgi wieczystej, ponieważ na jej podstawie uzyskujemy tylko podstawowe informacje o nieruchomości takie jak: kto jest jej właścicielem, czy jest obciążona hipoteką, służebnością lub w inny sposób itd.

Lista dodatkowych dokumentów i informacji, z którymi należy się zapoznać zależy od celu analizy.

Przykładowo w przypadku działki, na której kupujący zamierza zrealizować budowę należy sprawdzić m.in. przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (jeśli został dla danego terenu uchwalony), czy działka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, jaki jest stan podziałów geodezyjnych działki itd.

Natomiast w przypadku kamienicy, którą kupujący ma zamiar odremontować należy zwrócić szczególną uwagę na to, czy jej stan prawny jest uregulowany, czy poszczególne lokale są wydzielone do osobnych ksiąg wieczystych, czy budynek znajduje się pod ochroną konserwatorską itd.

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości, która nie ma księgi wieczystej?

Podczas weryfikacji stanu prawnego nieruchomości bez księgi wieczystej powinno się zwrócić szczególną uwagę na dokumenty, z których wynikają prawa sprzedającego do nieruchomości (np. akt własności ziemi, akt nadania ziemi, umowa sprzedaży, postanowienia i wyroki sądów). Dokumenty te mogą również być podstawą do założenia księgi wieczystej po zakupie nieruchomości.

Oprócz dokładnego sprawdzenia dokumentów, warto wprowadzić do umowy sprzedaży odpowiednie zabezpieczenia na wypadek, gdyby po zakupie okazało się, że osoby trzecie posiadają roszczenia w stosunku do nieruchomości.

Pomoc prawna przy audycie stanu prawnego nieruchomości

Każda nieruchomość i sytuacja z nią związana (plany zakupu, sprzedaży, wynajmu) są unikalne i wymagają indywidualnego podejścia. Szczegółowej odpowiedzi na pytanie – jak sprawdzić stan prawny nieruchomości, można udzielić dopiero po zapoznaniu się z planowaną transakcją oraz oczekiwanymi rezultatami, dlatego przy weryfikacji sytuacji prawnej działki, lokalu czy budynku, warto skorzystać z pomocy prawnika, który specjalizuje się w prawie nieruchomości, aby uniknąć kosztownych błędów.

Jakub Al-Shaick, prawnik do spraw nieruchomości

undefined